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Träumen auch Sie von einem Leben im Eigenheim? Dann ist die Wahl der richtigen Baufinanzierung entscheidend. Doch welche Finanzierungsform lässt den Wunsch der Traumimmobilie Wirklichkeit werden? exorior informiert und berät Sie rund um das Thema Baufinanzierung und worauf dabei zu achten ist.

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Marco Keßler

Was ist eine Baufinanzierung?

Der Traum von den eigenen vier Wänden kostet in der Regel mehrere Hunderttausend Euro. Eine Summe, die nur wenigen Menschen zur Verfügung steht. Um sich dennoch den Wunsch eines Eigenheims verwirklichen zu können, gibt es die Baufinanzierung. Dabei handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, das für den Bau einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird.

Die Bank gibt dem zukünftigen Eigenheimbesitzer das Kapital an die Hand, um sein Haus zu errichten. Im Gegenzug leistet dieser eine monatliche Rate an den Kreditgeber, um seine Darlehensschuld zu begleichen. Für die Bereitstellung des Geldes verlangt die Bank jedoch eine Gebühr – den Zins. Dieser wird im Regelfall anhand der Restschuld bemessen. Das bedeutet, zu Beginn der Baufinanzierung sind die Gebühren noch hoch. Aber mit jeder geleisteten Rate sinkt die Restschuld und damit auch der Zins.

So setzt sich eine Baufinanzierung zusammen

Eine Baufinanzierung setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Während der Zins die Gebühren der Bank darstellt, dient die Tilgung zur Rückzahlung des Darlehens. Bei Vertragsabschluss vereinbaren Kreditnehmer und Kreditgeber einen anfänglichen Tilgungssatz. Beispielsweise 2,5 Prozent. Dieser Satz definiert den Startpunkt der Rückzahlungssumme. Mit jedem Jahr verschiebt sich jedoch der Tilgungs- und Zinsanteil – zugunsten der Kreditnehmer.

Denn meist handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Zwar zahlen die Kreditnehmer Monat für Monat dieselbe Rate, doch verändert sich deren Zusammensetzung. Da die verbleibende Restschuld abnimmt und sich die Gebühren anhand dieser Summe bemessen, sinkt der Zinsanteil im Laufe der Jahre. Dafür steigt der Tilgungsanteil, der zur Rückzahlung des Darlehens aufgewendet wird. So zahlen die Kreditnehmer zwar eine konstante monatliche Rate, aber mit der Zeit eine höhere Rückzahlung.

Tilgungsplan: Zusammensetzung von Tilgung und Zins

Baufinanzierung über 150.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 2,5 Prozent und 1,5 Prozent Zinsen

Jahr Jährliche Rate Zinsanteil Tilgungsanteil Restschuld
2022 5.500,00 € 2.040,94 € 3.459,06 € 146.540,94 €
2023 6.000,00 € 2.171,85 € 3.828,15 € 142.712,79 €
2024 6.000,00 € 2.114,05 € 3.885,95 € 138.826,84 €
2025 6.000,00 € 2.055,37 € 3.944,63 € 134.882,21 €
2026 6.000,00 € 1.995,78 € 4.004,22 € 130.877,99 €
2027 6.000,00 € 1.935,30 € 4.064,70 € 126.813,29 €
2028 6.000,00 € 1.873,92 € 4.126,08 € 122.687,21 €
2029 6.000,00 € 1.811,59 € 4.188,41 € 118.498,80 €
2030 6.000,00 € 1.748,32 € 4.251,68 € 114.247,12 €
2050 6.000,00 € 261,93 € 5.738,07 € 14.346,26 €
2051 6.000,00 € 175,25 € 5.824,75 € 8.521,51 €
2052 6.000,00 € 87,28 € 5.912,72 € 2.608,79 €
2053 2.618,88 € 10,24 € 2.608,64 € 0,00 €

Die Zinsbindung und die Laufzeit einer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist eine lange Verpflichtung. Denn bei diesen Darlehen ist die Kreditsumme weitaus höher aus bei einem Verbraucherkredit. Somit dauert die Laufzeit – die Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung – dieser Kredite viele Jahre. Durchschnittlich etwa 23 bis 30 Jahre.

Allerdings endet nach den ersten fünf, zehn, 15, 20 oder 25 Jahren die sogenannte Zinsbindung. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den die mit der Bank vereinbarten Konditionen (Zinssatz) festgeschrieben wurde. Sollte sich während der Zinsbindung der Marktzins maßgeblich verändern, hat dies keine Auswirkungen auf die bestehende Baufinanzierung. Erst wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, werden die Konditionen auf die derzeitigen Gegebenheiten angepasst.

Die Zinsbindung im Detail

Die Zinsbindung oder auch Zinsfestschreibung definiert somit, wie lange die Kreditnehmer ihre Darlehensschuld mit dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinssatz begleichen. Läuft dieser Zeitraum aus, bleibt jedoch meist eine Restschuld übrig. Und diese muss weiterfinanziert werden. Dabei handelt es sich dann um eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Für diese verhandeln der Kreditnehmer und Kreditgeber neue Konditionen. Sollte der marktübliche Bauzins zu diesem Zeitpunkt höher sein als bei erstmaligem Vertragsabschluss, steigen die Kosten für die Baufinanzierung. Sind sie hingegen gesunken, fällt die Anschlussfinanzierung günstiger aus.

Sind die Zinsen bei Vertragsabschluss niedrig, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von mindestens 10, 15 oder sogar 20 Jahren. Sind die Zinsen hingegen hoch und ist zu erwarten, dass sie in den nächsten Jahren sinken werden, kann eine kurze Zinsfestschreibung von 5 oder 8 Jahren sinnvoller sein.

Anschlussfinanzierung: Das passiert am Ende der Zinsbindung

Sobald die Zinsbindung ausläuft, müssen sich die Kreditnehmer um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. Dafür stehen ihnen drei Möglichkeiten offen: Die Prolongation, die Umschuldung und das Forward-Darlehen. Welche davon infrage kommt, ist von verschiedenen Faktoren und der Dauer bis zum Ende der Zinsfestschreibung abhängig.

Die Prolongation:
Bei der Prolongation bleiben die Kunden bei ihrer bisherigen Bank und verhandeln mit ihrem Anbieter neue Konditionen für die Weiterfinanzierung. Dies hat den Nachteil, dass die Hausbank nicht immer das beste Angebot bietet. Allerdings ist eine Prolongation mit wenig Verwaltungsaufwand verbunden.

Die Umschuldung:
Bei einer Umschuldung schließen die Kreditnehmer für die Weiterfinanzierung ihrer Restschuld ein neues Darlehen bei einem anderen Anbieter ab. Mit der Darlehenssumme werden die Schulden bei der bisherigen Bank abgelöst. Dieses Vorgehen hat einen hohen Verwaltungsaufwand, da mitunter die Grundschulden umgeschrieben werden müssen. Allerdings bietet die Umschuldung die Möglichkeit, viele Anbieter zu vergleichen, um das günstigste Angebot zu finden.

Das Forward-Darlehen:
Ein Forward-Darlehen eignet sich, wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens noch mehrere Monate und sogar Jahre läuft. Denn dieses „Voraus-Darlehen“ wird bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen, um sich günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Es kommt infrage, wenn der Marktzins derzeit niedrig und zu erwarten ist, dass er in den nächsten Jahren/Monaten steigt. Das Forward-Darlehen hat jedoch den Nachteil, dass die Banken eine Gebühr in Form des Forward-Zuschlags verlangen. Zudem sind die Kreditnehmer zur Abnahme verpflichtet, auch wenn der Zins nicht wie erwartet gestiegen, sondern gesunken sein sollte.

Das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung: Mindestens Kauf-/Baunebenkosten decken

Das Eigenkapital ist eine wichtige Grundlage bei einer Baufinanzierung. Denn dabei handelt es sich um die finanziellen Mittel, welche die Kreditnehmer selbst zur Verwirklichung ihres Traumhauses einbringen. Dies können Gelder auf Giro-, Tagesgeld-, Festgeldkonten und Sparbüchern sein. Aber auch Bausparverträge, abbezahlte Immobilien und Grundstücke, Vermögenswerte sowie Eigenleistungen zählen zum Eigenkapital.

Experten empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten der Baufinanzierung mit Eigenkapital zu decken. Diese machen etwa 10 bis 15 Prozent des Kauf-/Baupreises aus. Denn im Regelfall werden diese Kosten nicht durch die Baufinanzierung gedeckt. Da es keinen materiellen Gegenwert für die Nebenkosten gibt, würde für die Bank ein hohes Finanzierungsrisiko entstehen, wenn sie die Ausgaben für Makler, Notar etc. mitfinanziert. Daher setzen die meisten Banken für eine gute Baufinanzierung voraus, dass die Kreditnehmer die Nebenkosten mit Eigenkapital decken.

Es gibt Immobiliendarlehen, mit denen sich auch die Bau-/Kaufnebenkosten finanzieren lassen. Dabei handelt es sich um „110-Prozent-Darlehen“. Diese sind aufgrund des hohen Risikos für die Bank allerdings sehr teuer.

Zu den Kauf-/Baunebenkosten gehören:

  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklercourtage
  • Grunderwerbssteuer
  • u.U. Erschließungskosten

Grundsätzlich ist es jedoch sinnvoll, mehr Eigenkapital als nur für die Nebenkosten zur Verfügung zu haben. Besonders günstig lässt sich der Wunsch vom Eigenheim realisieren, wenn die Eigenkapitalquote mindestens 25 bis 30 Prozent beträgt. Für ein Eigenheim über 300.000 Euro sollten somit 75.000 bis 90.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung stehen, um die Wahrscheinlichkeit für die Finanzierungszusage zu erhöhen, den Kredit schneller zu tilgen und ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten.

Baufinanzierung: So viel darf das Eigenheim kosten

Entscheidend vor dem Abschluss einer Baufinanzierung ist, sich die Frage zu stellen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Denn umso teurer die Immobilie, desto höher ist die monatliche Belastung. Oder die Kreditrate wird gesenkt, wodurch sich die Dauer der Rückzahlung deutlich erhöht.

Zur Ermittlung des Budgets ist es sinnvoll, einen Haushaltsplan zu erstellen. Dieser enthält alle regelmäßigen Einnahmen wie Gehälter, Miet- und Pachtzahlungen sowie Versicherungs- und Rentenleistungen. Diesen werden dann die Ausgaben gegenübergestellt: Nebenkosten, Versicherungen, Internet und Telefon, Auto, Abonnements. Außerdem die variablen Kosten für Kleidung, Nahrungsmittel, Unternehmungen und Urlaub. Lediglich die Miete darf bei dieser Kalkulation außen vor bleiben, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird.

Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben entspricht der maximalen Summe, die für die Baufinanzierung aufgebracht werden kann. Mit diesem Wert lässt sich ermitteln, welche Finanzierungssumme möglich ist. Zu dieser wird dann noch das Eigenkapital addiert. So lässt sich kalkulieren, wie viel das zukünftige Eigenheim maximal kosten darf.

Beispiel: So viel darf das Eigenheim kosten

Erwerb einer Immobilie in Thüringen

Monatliches Budget 1.300 Euro Eigenkapital 70.000 Euro
Höhe Sollzins 1,5 Prozent Gewünschte Zinsbindung 15 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,5 Prozent Maximales Darlehen 390.000 Euro

Die maximale Finanzierungssumme mit einem monatlichen Budget von 1.300 Euro und einem Sollzins über 1,5 Prozent beträgt 390.000 Euro. Hinzu kommt das Eigenkapital über 70.000 Euro. Somit darf die Immobilie inklusive Nebenkosten maximal 460.000 Euro kosten.

Die richtige Baufinanzierung finden

Der Erwerb oder Bau eines Eigenheims ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Sie nehmen nicht nur eine hohe Summe bei einer Bank auf, sondern verpflichten sich auch für viele Jahre der regelmäßigen Ratenzahlung. Daher ist es besonders wichtig, diese Finanzierung nicht übereilt abzuschließen, sondern alle relevanten Aspekte zu beachten. Denn eine gute Baufinanzierung muss heute wie auch in der Zukunft finanzierbar sein.

In erster Linie ist es hilfreich, die Beratung eines Experten in Anspruch zu nehmen. Dieser ist nicht nur dabei behilflich, den passenden Anbieter mit den besten Konditionen für das eigene Finanzierungsvorhaben zu finden. Er unterstützt Sie auch dabei, Ihr Budget bedarfsgerecht zu ermitteln und alle wichtigen Faktoren der Baufinanzierung wie die Sollzinsbindung und der anfängliche Tilgungssatz entsprechend den persönlichen Umständen zu berücksichtigen.

Unsere kompetenten Berater stehen Ihnen bei allen Fragen rund um die Baufinanzierung zur Verfügung und unterstützen Sie gerne dabei, Ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

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